• 周三. 5 月 22nd, 2024

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《第一财经日报》记者了解到,位于青岛市西海岸新区的一新建商品住宅项目中,部分超高层业主在房子还没准备好之前就开始向当地相关部门投诉将于2021年交付,反映他们购买的房子的共用面积。 太大、实际使用面积太小等问题。

“我买房时,开发商宣传的房屋分摊率为31%。但实际交付时,我原本购买的是建筑面积约110平方米的‘大房子’,但实际交付时,实用面积仅60平方米,共享率达到46.5%。 该项目一栋超高层业主说道。

另一位在该项目超高层购买了类似公寓的业主表示,去年准备交房时,发现建筑面积111平方米的房子有实际楼层。面积仅有60平方米,主卧面积仅有9平方米左右。 ”,“购房率低至54%,我们期待的三居室变成了小房子。”

根据住房和城乡建设部颁布并于2012年8月起实施的《住宅设计规范》(GB50096-2011),住宅应当按照户型进行设计。 每套住宅应具备卧室、客厅(厅)、厨房、卫生间等基本功能。 空间。 其中,双人卧室的使用面积不应小于9平方米。

“三间卧室放不下1.8米宽的床,如果放置1.5米宽的床,就无法安装或放置衣柜。” 该项目的另一位超高层业主表示:“厨房放不下大冰箱。 ,卫生间不能放洗衣机。”

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超厚的墙壁是一场“灾难”

据记者了解,这些业主投诉中反映的新建商品房项目共涉及3栋住宅楼,分别是56号楼、61号楼和62号楼,均为55层超高层建筑。 根据工程设计图和预测图数据,这三栋超高层住宅的分摊系数分别为0.465、0.461和0.463。

据悉,在建筑设计测绘领域,分摊系数是分摊的公共建筑面积与内部建筑面积的比值,分摊率(即分摊率)是指建筑面积与建筑面积的比值。共用面积占总建筑面积。 因此,如果将这三栋超高层住宅的分摊系数折算成分摊率,则分别为31.74%、31.55%和31.65%。

根据购买该项目超高层的业主与开发商签订的预售合同,约定该房屋建筑面积暂测为112.9平方米,其中内部建筑面积77.05平方米,共用建筑面积35.85平方米。 据此计算,该房屋的统筹系数为0.465,统筹率为31.75%。

“建筑物的公共区域由门厅、电梯井、楼梯、通风管道以及一些消防设施等公共区域组成。因此,消费者基本不可能准确测量一栋建筑的公共面积。建筑。 。” 一位房地产开发商负责人说道。

由于其购买的三栋超高层建筑共用面积过大、房屋取得率过低,这些业主陆续向青岛市当地有关部门反映了情况。

对此,青岛当地相关部门调查后回应称,这三栋超高层住宅的公共建筑面积较大的主要原因是,作为超高层建筑,这些住宅的外墙三栋住宅楼设计为46层以下墙体厚度为60厘米,47层及以上墙体厚度为40厘米。 根据《房地产计量规范》,建筑物外墙面积的一半必须计入公共面积。

“上述原因导致项目中的三栋超高层住宅的分摊系数均大于其他高层住宅的分摊系数,导致部分业主对房屋面积产生疑虑。” 青岛当地相关部门在回应业主投诉时表示。

“当时开发商只宣传分摊率为31%到32%,却没有告诉我们建筑面积实际上包括了一半墙体。开发商向我们隐瞒了超高层建筑的设计超厚墙,而超厚墙会带来房屋实际使用面积严重减少等重大弊端。” 一位在该小区购买超高层的业主表示,“因为消费者是非专业人士,我们买房的时候就明白,房子的总建筑面积会减少,建筑面积也会减少。”公寓内扣除共用面积后即为实际使用面积。”

不过,针对业主投诉,青岛当地相关部门表示,目前政策法规中并没有针对新建商品房不利因素的披露和具体要求。 如果业主认为开发商隐瞒不利因素给自己造成了损失,建议通过法律途径维权。

以本项目56号住宅楼为例,超高层建筑46层以下外墙厚度为60厘米,47层及以上墙体厚度为40厘米,内隔墙厚度为40厘米。 根据《房地产计量规范》规定,建筑外墙面积的一半必须计入公共面积,导致超厚墙体占据了相当一部分建筑面积。房子,与其他高层建筑相比,公共面积更大。

根据住房和城乡建设部颁布的《民用建筑设计统一标准》(GB50352-2019),高度大于100米的建筑为超高层建筑,并规定:墙体的厚度应根据其在建筑物中的位置、功能和受力状态、材料和施工实践来确定。

“建筑墙体的厚度与当地地震烈度、建筑高度、建筑总高度等因素有关。” 一位土木工程专业人士告诉记者,“一般来说,30层以上的高层建筑外墙底墙的厚度可能达到35厘米,中间稍薄一些,外墙的厚度也可以达到35厘米。”顶墙大概有20厘米左右。 如果建筑物更高,底墙的厚度就会增加。”

另一位建筑行业专业人士告诉记者,一般来说,高层建筑的外墙厚度在20至40厘米左右,内墙厚度在10至40厘米左右。 “由于高层建筑底部墙体较厚,同等建筑面积的低层单位使用面积较小。”

该项目超高层建筑的一些业主指责开发商“虚假广告”和“欺诈销售”。 青岛当地相关部门回应称,经调查核实,业主与开发商签订的商品房预售合同中约定了建筑面积、内部建筑面积和公配建筑面积。 目前没有证据证明开发商在项目销售过程中进行虚假宣传。 建议业主根据合同相关规定,依法通过协商或诉讼方式解决索赔问题。

“经相关部门现场复检,房屋数据与规划、审批图纸一致。并根据《房地产测绘标准》相关规定,房屋测绘数据符合标准和要求。”房屋测量标准的要求。” 青岛当地相关部门在给业主的回复中进一步表示,“相关部门将会向业主解释政策和数据。”

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“公共共享区”难取消

近年来,有人呼吁“取消共享区域”。 2022年全国两会上,全国政协委员洪洋建议国家取消共享面积,将共享面积的实际成本计入使用面积,让人们可以了解如何放心付款、买房,同时解决业主与开发商之间的问题。 不少矛盾纠纷促进了社会和谐。

对于“取消共享面积”的提议,洪阳认为,商品房销售中增加共享面积是全国范围内的普遍现象,但共享面积缺乏法律依据和制度约束。 共享什么区域以及多少区域? 一片迷雾,开发商只能“说说而已”,业主却无权为自己辩护。

“公共泳池区域是看不见、摸不着的,但老百姓却要为此承担高昂的费用。” 洪杨在2022年全国两会上表示,“公共泳池区域划分没有统一标准。 哪些区域属于公共泳池区,哪些区域属于公共泳池区?” 对于面积以及是否重复收费,开发商拥有最终决定权。 共享面积还衍生出一系列不合理的收费,比如物业费、取暖费等,这些费用都是按照共享泳池后面的面积来收取的。”

与此同时,一些法律界和房地产界人士认为,废除共享面积制度既不可行,也不实际。

根据《商品房销售管理办法》,商品房销售可以按单元(单元)计价,也可以按单元内的建筑面积或建筑面积计价。 商品房的建筑面积由内部建筑面积和共用建筑面积组成。 内部建筑面积部分为独立产权,共有建筑面积部分为共有产权。 买方依据法律、法规的规定享有权利并承担责任。 责任。

但《商品房销售管理办法》进一步规定,即使按照单元(单元)或者单元内的建筑面积计算价格,也应当写明建筑面积和共用总建筑面积。商品房买卖合同中。

“在房地产项目的开发、建设和销售过程中,共享面积是客观存在的,必须由部分或全部业主共享。” 一位法律从业者表示。

针对业主投诉,青岛当地相关部门表示,这三栋超高层住宅的销售均按建筑面积计算,不适用商品房销售管理规定中要求详细尺寸的房屋合同。按单位(单位)定价。

今年3月,住房和城乡建设部起草并完成了《住宅工程规范》第三次公开征求意见。 据记者了解,2019年《住宅项目规范》(征求意见稿)首次公布时,第2.4.6条“住宅建筑应当按照单位内使用面积进行交易”的相关规定引起了广泛关注。 。 这是住建部首次在官方文件中明确提出,房屋按单位内使用面积进行交易。

同时,《住宅工程规范》(征求意见稿)在起草说明中对此进行了解释,该条是居民关心的焦点,关系到每个住宅用户的切身利益。 目前,我国住宅房屋交易主要按建筑面积进行。 这就会造成同一项目建筑面积相同但单位使用面积不同的问题,加剧了“共用面积伤民”的矛盾。

随后,新华社发表《权威专家回应“住宅应按房屋使用面积交易”》的文章。 报道援引《住宅工程规范》主要起草单位中国建筑科学研究院有限公司相关负责人的观点称,提出“住宅建筑应“按套房内使用面积进行交易”,是从技术角度规范住宅面积的计算规则。 在规范起草过程中,我们对国际国内居住面积计算实践进行了调查。 国际上的通行做法是根据公寓内的可用面积来计算。 但我国住宅面积的计算方法主要采用建筑面积或公寓内的建成面积。

“为提高我国工程建设标准与国际通行做法的一致性,条例草案拟统一按照单位内使用面积计算住宅交易面积。”该负责人表示。

中国建筑科学研究院有限公司相关负责人进一步介绍,这种做法可以解决两个问题:

一是解决同一建筑面积但居民使用不同区域的问题。 我国由于地域差异较大、住宅结构类型多样等因素,住宅墙体厚度也存在差异。 导致即使建筑面积相同,公寓的实际使用面积也不同。

二是解决居民使用面积不透明问题。 根据套房内的使用面积进行计算,方便住户自行测量,实现“所见即所得”。 按照套房内的建筑面积来计算,如果没有专业人士的支持是很难实现的。 可以说,从技术角度来看,按照公寓使用面积进行交易显然在一定程度上有利于消费者权益的保护。

然而,同年,住房和城乡建设部第二次向社会公开征求《住宅工程规范》意见时,相关条款“住宅建筑应当按照使用面积在规定的范围内进行交易”单位”已被删除。 据记者查询,今年住房和城乡建设部第三次公开征求意见的《住宅工程规范》征求意见稿中,并未包含“住宅建筑按房屋买卖价格进行交易”的相关条款。单位内的可用面积。”